保障性租赁住房建设管理政策问答

编印说明

根据国家、省、州关于发展保障性租赁住房的政策文件精神，我们结合实际编印了保障性租赁住房建设管理政策问答，旨在为各县市、各相关部门做好保障性租赁住房建设、筹集、管理等工作提供辅助参考。

楚雄州城镇保障性住房建设管理工作领导小组办公室

2022年9月26日

一、什么是保障性租赁住房？

保障性租赁住房不同于公共租赁住房，是住房保障体系中全新的内容，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，主要是解决公租房保障之外的符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

二、发展保障性租赁住房的政策依据有哪些？

2021年6月国家出台了《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）；2022年3月云南省出台了《云南省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（云政办发〔2022〕11号）；2022年6月楚雄州出台了《楚雄州人民政府办公室关于加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》（楚政办通发〔2022〕29号）。

三、保障性租赁住房建设主体有哪些？

保障性租赁住房建设主要由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，积极引导和鼓励国有企业、民营企业、事业单位等多方主体参与，建设运营坚持“谁投资、谁所有、谁受益”，政府加强全过程监管。

四、如何确定和申报保障性租赁住房年度建设计划？

由县市人民政府在摸清楚本地区新市民、青年人的住房需求和存量土地、房屋资源情况的基础上，结合现有租赁住房供求现状，按照“实事求是、因地制宜、供需匹配”的原则，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将闲置公房用作保障性租赁住房等多种方式增加供给，科学确定保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并自下而上按程序进行申报，不摊派任务，不搞“一刀切”。

五、保障性租赁住房的保障对象范围是什么？

保障性租赁住房保障对象为在本地区工作生活的新市民、青年人等群体，原则上不设收入门槛，具体准入和退出等保障条件由县市人民政府结合实际按照“保基本、可负担、可持续”的原则确定。

六、保障性租赁住房的建设标准是什么？

保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，其中70平方米以内户型建筑面积占比不低于70%，完成绿色环保的基本装修，具备基本入住条件。新建保障性租赁住房小户型占比和最大建筑面积由县市人民政府根据实际确定，要合理配套商业服务设施和公共服务设施，做到职住平衡，商业服务设施建筑面积占比不高于建筑总面积的30%。

七、保障性租赁住房的租金标准是什么？

保障性租赁住房租金接受政府指导，不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%，面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房租金可进一步降低。

八、保障性租赁住房主要的支持政策有哪些？

建设保障性租赁住房的政策支持主要有六个方面：

（一）土地支持政策

利用闲置存量房屋改建保障性租赁住房的，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。利用企事业单位依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房，不变更土地用途的，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。在产业园区配建保障性租赁住房的，产业功能区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限可由7%提高到15%，建筑面积占比上限可提高到30%，提高部分全部用于建设宿舍型保障性租赁住房。新供应租赁住房用地优先安排、应保尽保，可采取出让、划拨、租赁等方式供应，以出让或者租赁方式供应的，可将租赁价格及调整方式作为前置条件，允许土地价款分期收取。

（二）审批流程支持政策

简化审批流程，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房的，可由县市城镇保障性住房领导小组组织开展联合审查并出具保障性租赁住房项目认定书，即可办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，审批时限不超过40个工作日。

（三）资金支持政策

中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务给予一定的补助，积极争取中央现有经费渠道的补助资金支持和保障性租赁住房专项债券支持。

（四）税费支持政策

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。

（五）水电气支持政策

非居住土地和非居住房屋新建和改建的保障性租赁住房执行民用水电气价格。

（六）金融支持政策

支持银行业机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

九、保障性租赁住房建设（筹集）模式有哪些？

保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，鼓励和支持各类市场主体按照“谁投资、谁所有”的方式参与， 建设方式分为新建和改建改造类。

（一）新建类项目

新建类项目须先取得保租房项目认定书，凭认定书办理建设审批相关手续，享受水电气、税费优惠和金融支持。

1.新供应国有建设用地新建。供应方式为出让、划拨和租赁，土地价款可分期收取。新建普通商品房项目可配建3%以内的保租房。

2.企事业单位自有土地新建。土地性质不是住宅用地的，经同意可不变更土地用途，不补缴土地价款，原属于划拨方式继续保留划拨方式。

3.产业园区土地新建。配套行政办公生活服务设施用地面积上限提高到15%，建筑面积上限提高到30%，提高部分全部用于建设宿舍型保租房。

（二）改建改造类项目

改建改造类项目须先进行房屋安全鉴定，符合安全标准后取得保租房项目认定书，凭认定书办理建设审批相关手续，享受水电气、税费优惠和金融支持。

1.利用存量闲置居住房屋改造。不符合保租房建设标准的需要微改造，符合保租房建设标准的可直接转化。

2.利用存量闲置非居住房屋改建。包括商办、厂房、仓储、旅馆、科研教育等非居住房屋，用作保租房期间，不变更土地性质，不补缴土地价款。三类工业用地和仓储物流用地不得用于保租房。

十、如何认定保障性租赁住房项目？

凡列入保障性租赁住房计划的项目和已建成申请纳入保障性租赁住房规范管理的项目，均应由建设单位向项目所在地政府授权的认定部门申请项目认定，由认定部门组织相关部门联合审查建设方案后出具项目认定书，项目信息和认定书同步录入全国保租房APP。

除已建成直接转化项目以外的新建、改建、改造项目须先取得项目认定书后再履行相关建设审批程序。项目认定流程和项目认定书模板按照云南省保障性租赁住房项目认定指南（试行） 执行，也可根据本地区实际适当调整和完善认定流程和认定书格式，调整后的流程和认定书格式须报州城镇保障性住房建设管理工作领导小组办公室备案。

十一、保障性租赁住房项目认定时效如何确定？

各县市可以结合本地区实际明确保障性租赁住房项目认定有效期限，其中改建类和转化类项目最低运营行期限不少于8年。项目认定期满后可申请续办认定，未申请续办认定的将不再享受保障性租赁住房各项优惠支持政策。办理认定书注销手续的，取消已享受的有关优惠支持政策并收回有关资金。

十二、新建保障性租赁住房开工标准是什么？

开工标准为：设计采用地基处理的，开始地基处理施工；设计采用桩基础的，开始桩基础施工。其中：建有地下结构的开始基坑开挖施工，基坑开挖前需要基坑支护的，开始基坑支护施工；基坑开挖前需要在地面进行桩基础施工或者地基处理施工的，开始桩基础施工或者地基处理施工。

十三、发展保障性租赁住房前期准备工作有哪些？

每年末申报次年年度建设计划任务，在申报前应完成：摸底调查—确定建设方案（项目论证、土地等要素保障、资金筹措、建设方式等）—在当年度规定时限前可开工实施的按程序向上申报发展城市名单和年度计划（计划须由本级住建、发改、财政、自然资源、林草部门联合报请属地人民政府同意后申报）—经省级五部门审查同意后下达年度计划任务。